Mietpreise steigen weiter - Prognose

Mietpreise steigen weiter: Prognose für Deutschland 2026 und 2027

Die Mietpreise in Deutschland steigen 2026 weiter, allerdings nicht überall im gleichen Tempo. Besonders angespannt bleibt die Lage in Großstädten, wirtschaftlich starken Regionen und Universitätsstandorten. Dort trifft eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot an verfügbaren Wohnungen.

Im zweiten Quartal 2026 erhöhten sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen nach Daten von ImmoScout24 deutschlandweit um 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Neubauwohnungen wurden im Jahresvergleich 1,8 Prozent teurer angeboten. Der GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts zeigt für 37 untersuchte Städte und Regionen einen ähnlichen Trend: Die Angebotsmieten lagen im zweiten Quartal 2026 nominal 3,0 Prozent über dem Vorjahreswert.

Für den weiteren Jahresverlauf und voraussichtlich auch für 2027 spricht wenig für eine flächendeckende Entspannung. Zwar steigen die Baugenehmigungen wieder, doch zwischen einer Genehmigung und der Fertigstellung einer Wohnung liegen häufig mehrere Jahre. Gleichzeitig bleibt die Zahl neu gebauter Wohnungen deutlich hinter dem geschätzten Bedarf zurück.

Wie stark steigen die Mietpreise 2026?

Für Bestandswohnungen erwartet das Forschungsinstitut empirica im Jahr 2026 einen bundesweiten Anstieg der Angebotsmieten von etwa drei bis vier Prozent. Bereits 2025 waren die inserierten Mieten nach dieser Auswertung um 4,4 Prozent gestiegen.

Die aktuellen Quartalsdaten zeigen allerdings eine etwas langsamere Entwicklung. ImmoScout24 ermittelte für Bestandswohnungen im zweiten Quartal 2026 folgende Veränderungen:

Die Werte beziehen sich auf modellierte Angebotsmieten einer typischen Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern. Sie zeigen nicht die durchschnittlich von allen Mietern tatsächlich gezahlte Miete.

Für das Gesamtjahr 2026 erscheint daher ein nominaler Anstieg der Angebotsmieten im Bereich von etwa drei Prozent plausibel. In besonders gefragten Städten, einzelnen Stadtteilen und bei kleinen Wohnungen kann der Zuwachs deutlich höher ausfallen. In strukturschwächeren Regionen sind dagegen stagnierende oder nur leicht steigende Mieten möglich.

Prognose der Mietpreise für 2027

Eine genaue Prozentzahl für ganz Deutschland lässt sich für 2027 nicht seriös vorhersagen. Die Entwicklung hängt unter anderem von der Konjunktur, den Haushaltseinkommen, den Baukosten, der Zuwanderung und der Zahl fertiggestellter Wohnungen ab.

Unter den derzeit bekannten Bedingungen ist jedoch auch 2027 mit weiter steigenden Angebotsmieten zu rechnen. Dafür sprechen vor allem drei Faktoren:

1. Die Zahl der Fertigstellungen bleibt niedrig.

2. Die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt in vielen Regionen das verfügbare Angebot.

3. Neue Wohnungen können wegen hoher Grundstücks-, Finanzierungs- und Baukosten häufig nur zu hohen Mieten angeboten werden.

empirica schätzt die jährliche Neubaunachfrage für den Zeitraum von 2025 bis 2032 auf rund 225.000 Wohnungen. Das ifo Institut erwartet für 2026 jedoch nur etwa 185.000 Fertigstellungen. Für 2027 werden ungefähr 195.000 und für 2028 rund 210.000 fertiggestellte Wohnungen prognostiziert. Damit bliebe der Neubau auch in den kommenden Jahren unter dem von empirica berechneten jährlichen Bedarf.

Daraus lässt sich ableiten, dass die Angebotsmieten 2027 in gefragten Regionen voraussichtlich weiter steigen. Ein ähnlich starker Anstieg wie in einzelnen Jahren der vergangenen Dekade ist jedoch nicht zwingend. Die begrenzte Zahlungsfähigkeit vieler Haushalte wirkt zunehmend als natürliche Preisgrenze.

Angebotsmiete und Bestandsmiete nicht verwechseln

Bei Berichten über steigende Mietpreise handelt es sich häufig um Angebotsmieten. Das sind die Preise, zu denen Wohnungen aktuell auf Immobilienportalen angeboten werden.

Bestandsmieten sind dagegen die Mieten laufender Verträge. Sie verändern sich normalerweise langsamer, weil Vermieter eine Mieterhöhung rechtlich begründen und bestimmte Grenzen einhalten müssen.

Daraus ergeben sich zwei unterschiedliche Situationen:

• Wer bereits seit mehreren Jahren in einer Wohnung lebt, zahlt häufig deutlich weniger als bei einer heutigen Neuvermietung.

• Wer umzieht oder erstmals eine Wohnung sucht, ist unmittelbar mit den aktuellen Angebotsmieten konfrontiert.

Der Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten kann die Umzugsbereitschaft verringern. Selbst wenn eine Wohnung nicht mehr optimal zur Haushaltsgröße passt, kann ein Wechsel finanziell unattraktiv sein. Dadurch kommen weniger Wohnungen auf den Markt, was die Knappheit zusätzlich verstärken kann.

Mietpreise in deutschen Großstädten

Die Unterschiede zwischen den Städten bleiben erheblich. Nach dem ImmoScout24-WohnBarometer wurden Bestandswohnungen im zweiten Quartal 2026 zu folgenden modellierten Quadratmeterpreisen angeboten:

Bei Neubauwohnungen lag das Preisniveau deutlich höher. In München wurden im Modell durchschnittlich 27,16 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Berlin lag bei 21,04 Euro und Frankfurt am Main bei 19,09 Euro pro Quadratmeter.

Die Daten zeigen zugleich, dass ein hohes Mietniveau nicht automatisch mit dem stärksten aktuellen Wachstum verbunden ist. München bleibt mit großem Abstand die teuerste Stadt, während die prozentualen Zuwächse im betrachteten Zeitraum unter anderem in Frankfurt, Stuttgart und Köln höher ausfielen.

Andere Marktindizes können abweichende Quadratmeterpreise ausweisen. Das liegt an unterschiedlichen Datengrundlagen, Wohnungsgrößen, Bereinigungsverfahren und regionalen Abgrenzungen. Für die Beurteilung einer konkreten Wohnung ist deshalb der örtliche Mietspiegel aussagekräftiger als ein bundesweiter Durchschnitt.

Warum die Mieten trotz schwacher Konjunktur steigen

Mietpreise hängen nicht ausschließlich von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ab. Selbst bei geringerem Wirtschaftswachstum können sie steigen, wenn in den gefragten Regionen zu wenige Wohnungen verfügbar sind.

Zu wenige fertiggestellte Wohnungen

Im Jahr 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Stand seit 2012. Ende 2025 bestand zudem ein Bauüberhang von rund 760.700 genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen.

Für 2026 prognostiziert das ifo Institut einen weiteren Rückgang auf ungefähr 185.000 Fertigstellungen. Eine merkliche Erholung wird erst ab 2027 erwartet, wobei auch dann das frühere Neubauvolumen voraussichtlich nicht erreicht wird.

Genehmigungen wirken erst mit Verzögerung

Bei den Baugenehmigungen gibt es erste positive Signale. Von Januar bis April 2026 wurden in neu zu errichtenden Wohngebäuden rund 68.400 Wohnungen genehmigt. Das waren 13,4 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Diese Entwicklung führt jedoch nicht sofort zu mehr verfügbaren Mietwohnungen. Nach Angaben des ifo Instituts hat sich die durchschnittliche Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung seit Beginn des Jahrzehnts auf etwa 27 Monate verlängert. Ein Anstieg der Genehmigungen im Jahr 2026 kann den Mietmarkt daher meist erst in späteren Jahren entlasten.

Baukosten bleiben hoch

Hohe Baukosten begrenzen die Zahl wirtschaftlich umsetzbarer Projekte. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung erwartet für 2026 einen Anstieg der Bauleistungspreise um 2,7 Prozent. Für 2027 wird mit weiteren 2,8 Prozent gerechnet.

Zu den Kosten gehören nicht nur Baumaterial und Handwerkerleistungen. Auch Grundstücke, Finanzierung, Planung, technische Anforderungen und Erschließung beeinflussen die spätere Miete.

empirica schätzt, dass Neubauwohnungen in westdeutschen Großstädten inzwischen teilweise Mieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter benötigen, damit sich ein Projekt unter den aktuellen Bedingungen wirtschaftlich rechnet.

Haushalte werden kleiner

Selbst eine stagnierende Bevölkerungszahl bedeutet nicht automatisch eine sinkende Wohnungsnachfrage. Wenn mehr Menschen allein oder in kleineren Haushalten leben, werden für dieselbe Bevölkerungszahl mehr Wohnungen benötigt.

Nach der empirica-Wohnungsmarktprognose bleibt die Nachfrage trotz der demografischen Entwicklung hoch. Besonders knapp sind Geschosswohnungen in Großstädten und geeignete Eigenheime in vielen ländlichen Wachstumsregionen.

Der Kauf einer Immobilie bleibt für viele schwierig

Hohe Kaufpreise, Finanzierungskosten und Eigenkapitalanforderungen erschweren vielen Haushalten den Erwerb einer eigenen Immobilie. Wer einen geplanten Kauf verschiebt, bleibt länger im Mietmarkt.

Dadurch konkurrieren mehr Haushalte um größere und gut ausgestattete Mietwohnungen. Im zweiten Quartal 2026 stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen in den acht größten Metropolen gegenüber dem Vorquartal um neun Prozent. Besonders deutlich war die Zunahme in Hamburg, Berlin und Leipzig. Gegenüber dem Vorjahr lag die Nachfrage allerdings weiterhin niedriger.

Wo werden die Mieten besonders stark steigen?

Die größten weiteren Steigerungen sind nicht zwangsläufig nur in den bereits teuersten Städten zu erwarten. Teilweise besitzen Mittelstädte und das Umland wirtschaftsstarker Zentren ein höheres Aufholpotenzial.

Metropolen mit geringer Leerstandsquote

In München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Berlin bleibt der Markt grundsätzlich angespannt. Innerhalb dieser Städte unterscheiden sich die Entwicklungen jedoch stark nach Stadtteil, Wohnungsgröße und energetischem Zustand.

Besonders gefragt sind häufig:

• kleine Wohnungen für Einpersonenhaushalte;

• familiengeeignete Wohnungen mit mindestens drei Zimmern;

• Wohnungen in der Nähe großer Arbeitgeber;

• gut angebundene Randlagen;

• energetisch sanierte Wohnungen mit kalkulierbaren Nebenkosten.

Universitäts- und Ausbildungsstädte

Städte mit Hochschulen, Ausbildungsbetrieben und vielen Berufseinsteigern weisen regelmäßig eine hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen und WG-Zimmern auf. Zu Semesterbeginn kann sich der Wettbewerb um günstigen Wohnraum zusätzlich verschärfen.

Wirtschaftlich starke Mittelstädte

Mittelstädte können stärker betroffen sein, wenn Arbeitsplätze entstehen, der Neubau aber gering bleibt. empirica geht davon aus, dass die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in westdeutschen Mittelstädten perspektivisch ein Niveau von etwa 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter erreichen können. In zahlreichen Städten besteht nach Einschätzung des Instituts noch Anpassungspotenzial.

Schrumpfende und strukturschwache Regionen

Nicht überall herrscht Wohnungsmangel. In Regionen mit sinkender Einwohnerzahl, schwacher Arbeitsmarktnachfrage und hohem Leerstand können die Mieten stagnieren oder real zurückgehen.

empirica erwartet in einem mittleren Wanderungsszenario ab 2028 einen zunehmenden Leerstand. Besonders betroffen könnten langfristig einzelne Schrumpfungsregionen sein, während der Wohnraum in wachsenden Städten knapp bleibt.

Eine bundesweite Aussage über steigende Mieten verdeckt daher große regionale Unterschiede.

Warum die Warmmiete stärker steigen kann

Für Mieter ist nicht allein die Nettokaltmiete entscheidend. Auch Heizkosten, Wasser, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Versicherungen und weitere Betriebskosten beeinflussen die monatliche Belastung.

In unsanierten Bestandswohnungen stiegen die von ImmoScout24 ausgewerteten Nebenkosten innerhalb eines Jahres um 3,8 Prozent auf durchschnittlich 3,28 Euro pro Quadratmeter. In sanierten Bestandswohnungen im Erstbezug lagen sie bei 3,02 Euro und erhöhten sich lediglich um 0,6 Prozent.

Der energetische Zustand gewinnt deshalb bei der Wohnungssuche an Bedeutung. Eine Wohnung mit niedrigerer Kaltmiete kann durch hohe Heiz- und Nebenkosten am Ende teurer sein als ein besser gedämmtes Objekt mit einer etwas höheren Grundmiete.

Bei einem Vergleich sollten Wohnungssuchende mindestens prüfen:

• Höhe der Kaltmiete;

• aktuelle Betriebskostenvorauszahlung;

• Heizungsart und Energieträger;

• Energieausweis;

• bisheriger Energieverbrauch;

• mögliche Nachzahlungen;

• angekündigte Modernisierungen.

Welche Rolle spielt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Sie kann in Gebieten angewendet werden, die von den Bundesländern als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen wurden.

Grundsätzlich darf die Miete bei einer Neuvermietung in diesen Gebieten höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es bestehen jedoch Ausnahmen, unter anderem für bestimmte Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und Fälle, in denen bereits der Vormieter eine zulässige höhere Miete gezahlt hat.

Die Mietpreisbremse ist daher kein allgemeiner Mietendeckel. Sie verhindert weder alle Mieterhöhungen noch steigende Marktmieten. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete wächst, kann auch die zulässige Neuvertragsmiete steigen.

Mieter sollten vor Vertragsabschluss prüfen, ob die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und ob der verlangte Preis zum örtlichen Mietspiegel passt. Bei Unsicherheiten können ein Mieterverein, eine Verbraucherberatung oder ein Fachanwalt für Mietrecht helfen.

Was bedeutet die Prognose für bestehende Mietverträge?

Bestehende Mietverhältnisse sind von steigenden Angebotsmieten nicht unmittelbar betroffen. Der Vermieter kann die Miete nicht allein deshalb erhöhen, weil vergleichbare Wohnungen im Internet teurer angeboten werden.

Je nach Vertrag kommen unterschiedliche Erhöhungsmechanismen infrage:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete;

• Staffelmiete;

• Indexmiete;

• Erhöhung nach einer Modernisierung;

• einvernehmliche Vertragsänderung.

Bei einer Indexmiete richtet sich die Veränderung grundsätzlich nach dem Verbraucherpreisindex. Die Mietpreisbremse gilt bei solchen Verträgen nur für die Ausgangsmiete, nicht für spätere indexbedingte Anpassungen.

Eine Mieterhöhung sollte immer vollständig geprüft werden. Entscheidend sind unter anderem die Begründung, die Fristen, der Mietspiegel und die gesetzliche Kappungsgrenze.

Wie stark sind Haushalte bereits belastet?

Deutschland besitzt den höchsten Mieteranteil innerhalb der Europäischen Union. Im Jahr 2025 lebten 52,8 Prozent der Bevölkerung zur Miete.

Gleichzeitig galten 11,2 Prozent der Bevölkerung als durch Wohnkosten überbelastet. Das bedeutet, dass mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnen aufgewendet wurden.

Steigende Mieten treffen Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen besonders stark. Sie können häufig nicht auf kleinere Wohnungen ausweichen, weil auch dort die Quadratmeterpreise hoch sind. Familien benötigen dagegen eine bestimmte Mindestgröße und haben deshalb weniger Möglichkeiten, ihre Wohnkosten kurzfristig zu senken.

Was Wohnungssuchende jetzt beachten sollten

Wer 2026 oder 2027 einen Umzug plant, sollte nicht nur mit einer höheren Kaltmiete rechnen. Auch Kaution, Umzugskosten, Einrichtung und mögliche doppelte Mietzahlungen müssen eingeplant werden.

Eine realistische Suche umfasst folgende Schritte:

1. Maximale Warmmiete anhand des sicheren Nettoeinkommens festlegen.

2. Nebenkosten und mögliche Nachzahlungen einbeziehen.

3. Energiezustand der Wohnung prüfen.

4. Suchradius auf gut angebundene Randlagen erweitern.

5. Benötigte Unterlagen frühzeitig vorbereiten.

6. Angebote mit dem örtlichen Mietspiegel vergleichen.

7. Staffeln und Indexklauseln im Mietvertrag kontrollieren.

8. Keine zusätzlichen Zahlungen ohne nachvollziehbare Rechtsgrundlage akzeptieren.

Ein günstigerer Quadratmeterpreis bedeutet zudem nicht automatisch niedrigere Gesamtkosten. Eine größere Wohnung am Stadtrand kann durch zusätzliche Mobilitätskosten ähnlich teuer sein wie eine kleinere, zentral gelegene Wohnung.

Wie sich der Mietmarkt voraussichtlich entwickelt

Für den restlichen Verlauf des Jahres 2026 ist mit weiter steigenden Angebotsmieten zu rechnen. Der wahrscheinlichste Korridor liegt bundesweit bei einem moderaten nominalen Wachstum, während einzelne Groß- und Mittelstädte deutlich höhere Zuwächse verzeichnen können.

Auch 2027 dürfte sich der Trend fortsetzen. Die erwartete leichte Erholung beim Wohnungsbau reicht voraussichtlich nicht aus, um die über mehrere Jahre entstandene Knappheit kurzfristig zu beseitigen. Besonders in Städten mit wachsender Beschäftigung, Hochschulen und geringer Flächenverfügbarkeit bleiben Wohnungen knapp.

Eine flächendeckende Preisexplosion ist dennoch nicht zwangsläufig. Schwache Einkommensentwicklung, steigende Lebenshaltungskosten und regionale Bevölkerungsrückgänge begrenzen das Mietwachstum. Wahrscheinlicher ist eine zunehmend unterschiedliche Entwicklung: weiter steigende Mieten in gefragten Regionen und stagnierende Preise in Teilen des ländlichen Raums.

Für Mieter wird deshalb nicht nur die Lage, sondern auch die Energieeffizienz entscheidend. Während die Kaltmieten voraussichtlich moderat weitersteigen, können hohe Nebenkosten in unsanierten Gebäuden die tatsächliche Wohnbelastung zusätzlich verschärfen.

Stand: August 2026. Die genannten Prognosen und Marktdaten können sich durch wirtschaftliche, politische und demografische Entwicklungen verändern.